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土 地 審 裁 處   pdf 版本 (479KB)                    可供查閱的資料                         下載表格

 

土地審裁處

審裁處的組成

土地審裁處是根據《土地審裁處條例》(香港法例第17章)設立的,有三位專業法官,包括由一名高等法院原訟法庭法官出任的土地審裁處庭長,以及由兩名區域法院法官出任的土地審裁處法官。審裁處還有一位身為認可測量師的審裁處成員。庭長和法官可單獨或會同審裁處成員審理案件,審裁處成員亦可單獨審理案件。

 

土地審裁處的司法管轄權

土地審裁處具有司法管轄權審理和判定下列幾大類案件:

I) 收回管有權案件

土地審裁處可根據《業主與租客(綜合)條例》(香港法例第7章)或普通法就業主提出的收回樓宇管有權的申請作出裁定。審裁處在處理該等申請時,除了發出收樓令外,還有權發出繳付租金、中間收益的命令,以及頒令處置租客遺留在有關樓宇內的任何財物。

II) 建築物管理案件

土地審裁處可就涉及《建築物管理條例》(香港法例第344章)及公契的釋義與執行的糾紛作出裁定,亦有權委任或解散管理委員會,召開業主大會及委任管理人。

III) 補償案件

土地審裁處可根據有關條例釐定政府須付予某人其土地因公共發展而被強制收回或減值的補償金額。

IV) 強制土地售賣案件

土地審裁處可根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(香港法例第344章),就多數份數擁有人要求售賣土地作重新發展的申請作出裁定。

V) 上訴案件

土地審裁處可就根據下列條例提出的上訴作出裁定:

  • 差餉條例》(香港法例第116章)
  • 地租(評估及徵收)條例》(香港法例第515章)
  • 房屋條例》(香港法例第283章)
  • 在行使其司法管轄權時,土地審裁處具有與高等法院原訟法庭同等的權力,可批予法定或衡平法的補救和濟助。

     

    某些常見案件的申請程序

    I) 收回管有權案件

    提交申請

    業主如欲根據《業主與租客(綜合)條例》(香港法例第7章)或普通法提出申請,須把申請通知書送交本審裁處司法常務官存檔,通知書內容主要以表格22為依據,列明申請性質,並送交土地審裁處司法常務官存檔。提交表格時需要繳費。申請人須親自或授權代表(須連同授權書)填寫表格。申請通知書可用中文或英文填寫。

    若以根據《2004年業主與租客(綜合)(修訂)條例》第5(2)條發出過渡性終止通知書作為終止租賃的申請,須使用表格22A而非表格22。同樣,根據《2004年業主與租客(綜合)(修訂)條例》第7(1)條申請收回樓宇自住的申請,則須使用表格22B

    送達申請通知書

    申請人在提交申請通知書後7天內,須把一份經審裁處蓋章的申請通知書副本送達答辯人。

    申請人可把副本親自交給答辯人,亦可把副本放置於或以普通郵遞方式寄至他在香港最後為人所知的或通常的居住或營業地址。如答辯人的送達地址或在香港最後為人所知的或通常的居住或營業地址有信箱,申請人亦可把文本放進寫上答辯人的姓名和地址的信封內,並把信封封口和放入信箱內。假如無法以上述方法送達,申請人可要求審裁處作出「替代送達」命令,指明須以甚麼方式使答辯人知悉該份申請通知書。

    申請人在提交申請通知書後,須盡快把申請通知書的副本張貼於其欲收回之涉案物業的大門入口的顯眼處。通知佔用人有關此申請的通告,亦須以同樣的方式連續三天張貼於有關的物業外。

    申請人須於申請通知書送達後3天內,提交送達確認書或誓章(表格30)。

    反對通知書

    答辯人如欲反對申請,必須於收到通知書後7天內填妥反對通知書(表格7),說明反對理由,然後送交司法常務官存檔。答辯人並須將反對通知書的副本送達申請人。提交反對通知書需要繳費。

    在無反對的情況下作出判決

    如答辯人沒有提交反對通知書,申請人可以用書面形式向審裁處申請在無須審訊的情況下按照其申請作出命令。

    申請排期聆訊

    如答辯人已提交反對通知書,司法常務官會盡快把案件排期聆訊,並通知各方關於聆訊的詳情。聆訊日期會編定在最少14整天或各方所同意的期間之後。

    II) 建築物管理案件

    提交申請

    申請人如欲根據《建築物管理條例》(香港法例第344章)第4條向審裁處申請下令業主召開會議委任管理委員會,須使用表格27。這項申請須由業權不少於百分之十的業主,或民政事務局局長或獲其授權的人員提出。

    如任何業主、註冊承按人、管理人、民政事務局局長或獲其授權的人員擬根據《建築物管理條例》(香港法例第394章)第31條申請解散管理委員會並委任一名管理人,或撤換管理人,須使用表格29

    所有根據《建築物管理條例》(香港法例第344章)附表10提出的申請均須使用表格29。

    表格27和表格29均須送交本審裁處的司法常務官存檔,及送達答辯人。

    申請通知書的送達

    申請人可把申請通知書親自送交答辯人,或放置於或以普通郵件方式郵寄至他在香港最後為人所知的或通常的居住或營業地址。申請人亦可把文本放進寫上答辯人的姓名和地址的信封內,並把信封封口和放入信箱內,或以本審裁處所可能指示的其他方式送達。

    反對通知書

    答辯人如反對有關申請,必須於收到申請書後21天內,把反對通知書(表格7)送交本審裁處存檔和送達申請人。

    排期聆訊

    如答辯人已把反對通知書送交存檔,或過了期限而仍未把反對通知書送交存檔,則提出申請的任何一方均可在通知其他各方後,使用表格31向司法常務官申請排期聆訊申請。

    III)補償案件

    補償案件可分多種,由不同的條例所規管,如《收回土地條例》(香港法例第124章)、《地下鐵路(收回土地及有關規定)條例》(香港法例第276章)和《道路(工程、使用及補償)條例》(香港法例第370章)。根據上述各項條例提起法律程序的訴訟各方須遵守條例中所訂下的規則,以及《土地審裁處規則》(香港法例第17章)中所規定的程序。

    IV)強制售賣案件

    提交申請

    任何一方如欲根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(香港法例第545章)第3(1)條申請由本審裁處作出售賣土地的命令,必須把申請通知書送交本審裁處的司法常務官存檔,申請通知書的內容主要以表格32為依據。

    申請通知書的送達

    申請人須在申請通知書送交存檔後7天內,安排把申請通知書的副本送達有關土地的每一位少數份數擁有人。

    有關的申請通知書必須在送交存檔後7天內,按照《土地註冊條例》(香港法例第128章)的規定予以註冊。

    此外,申請人須在把申請通知書送交存檔後7天內,把載於《土地(為重新發展而強制售賣)條例》附表1第2部中的通告的中英文版本張貼,以及刊登於一份中文報章和一份英文報章。

    在採取上述行動後,申請人須把一份關於送達的誓章、關於註冊的誓章、關於張貼的誓章及關於刊登報章的誓章送交本審裁處的司法常務官存檔。

    反對通知書

    答辯人如反對有關的申請,必須在收到申請通知書後21天內,把反對通知書送交本審裁處的司法常務官,以及把一份副本送達申請人。

    排期聆訊

    本審裁處的司法常務官會把聆訊通知書的副本送達訴訟各方。

    V)上訴案件

    上訴案件可分多種,由不同的條例所規管。訴訟各方須遵守各項有關條例中的規定,以及《土地審裁處規則》(香港法例第17章)中的有關規定。根據《差餉條例》(香港法例第116章)提出的上訴是最常見的。

    根據《差餉條例》,任何人士如反對差餉物業估價署署長所評估的應課差餉租值,可向本審裁處提出上訴。上訴可分為兩種:

    a) 根據《差餉條例》第37條

    任何人如不服差餉物業估價署署長就某一樓宇所評估的應課差餉租值,可在四月及五月內,以表格將建議送交署長,要求修改應課差餉租值。不服評估的人可包括業主、佔用人和業主的代理人。署長會決定究竟維持還是更改原來的評估,然後發出通知書。

    b) 根據《差餉條例》第40條提出的上訴

    業主、佔用人(非第37條中所指的人),如不服差餉物業估價署署長作出的關於更正、刪除或臨時估價的決定,可在署長簽發決定後28天內,提交反對通知書。署長會考慮反對理由,然後決定究竟維持還是降低臨時估價。

    署長在作出決定後會把通知書送達有關人士,不服其決定的人士可於收到通知書後28天內,向本審裁處提出上訴。

    任何人士如不服本審裁處的決定,正確而有效的做法是按照法律所訂明的步驟,申請覆核或上訴,有關步驟撮述如下:

    把上訴通知書送交存檔和送達

    在收到有關署長的決定的通知書後28天內,上訴人須把上訴通知書(表格19)連同署長的決定的副本,送交本審裁處的司法常務官存檔,並將上訴通知書的副本送達差餉物業估價署署長,即上訴中的答辯人。

    反對通知書

    差餉物業估價署署長如反對該上訴,可在收到上訴通知書後21天內,把反對通知書(表格7)送交本審裁處存檔,並把副本送達上訴人。

    排期聆訊

    上訴人須在送達上訴通知書後14天內,向本審裁處的司法常務官以書面形式申請排期上訴,並將申請書副本送達差餉物業估價署署長。上訴人如未能於上述期間內提出申請,將喪失上訴的權利。

     

    出庭發言權

    任何一方均可親自出庭和陳詞,或由大律師、律師或任何其他獲得審裁處許可的人代為出庭。上述的許可可在聆訊前以書面形式申請或在聆訊時作出口頭申請。

     

    使用語言

    本審裁處可在任何程序或部分程序中使用中文或英文,或中英文並用。

     

    指示聆訊

    案件可排期作指示聆訊或審訊,指示聆訊的目的是就案件如何進行向法庭尋求指示。在簡單的案件中,如收回樓宇的案件,則可排期在首次聆訊中直接審訊。 如情況適合的話,審裁處可以信函形式發出指示,而無須進行過堂聆訊。

     

    審訊

    一般來說,在本審裁處所進行的審訊,方式與高等法院和區域法院的民事案件相若,但會較不拘泥於形式。本審裁處會在不損害公平原則的情況下,向沒有律師代表的訴訟人作出指引。

    在審訊中,訴訟各方可口頭作證、呈交支持文件和傳召證人。本審裁處會在聆聽各方的證供和陳詞後作出判決。

     

    證人傳票

    與訟任何一方均可使用表格3向審裁處的司法常務官申請發出證人傳票,司法常務官會就此作出決定。司法常務官可向任何人發出證人傳票,規定該人按照傳票中所指定的時間及地點到審裁處出庭作證,或向審裁處提交任何由其管有或控制的文件 (有關文件的詳情會在傳票中述明)。

    為了確保證人傳票可在聆訊前送達證人,證人傳票的申請必須在聆訊前至少10個工作天前提出。

     

    擱置在無反對的情況下作出的判決

    如果答辯人不服法庭因沒有反對通知書存檔而根據《土地審裁處規則》(香港法例第17章)第15條在無反對的情況下作出命令,可盡快發出傳召訴訟各方的傳票,以申請擱置該項法庭命令。提出該申請須繳交指定的費用,本審裁處會在有關傳召訴訟各方的傳票的聆訊中就該申請作出裁定。

     

    申請重開法律程序

    如果申請人或上訴人沒有在編定的時間和地點出席聆訊,本審裁處可撤銷有關的法律程序。若要重開法律程序,申請人或上訴人須在法律程序被撤銷後21天內發出傳召各方的傳票,以作出重開法律程序的申請,提交該申請須缴交指定的費用。

     

    非正審申請

    除非經本審裁處另行批准,否則非正審申請須以書面形式提出,申請書並須送交司法常務官存檔,申請書的內容主要以表格1為依據。

     

    中止及撤回法律程序

    任何一方與訟人士可無須審裁處許可而藉向另一方送達表示將法律程序中止或將部分法律程序撤回的通知書,將法律程序中止或將部分法律程序撤回。

     

    執行判決

    在土地審裁處作出收回樓宇、討回欠租或訟費的判令後,如有人不遵行命令,勝方可向本審裁處申請適當的執行令狀,並要求執達主任執行該令狀,向判定債務人收回樓宇或債項。詳情請參閱「執達主任辦事處」小冊子。

    本審裁處並不保證申請人能夠討回全部或部份判定款項,或甚至討回執達主任在執行令狀時所招致的費用,情況必須視乎執達主任能否扣獲貴重的資產而定。申請人須衡量追討判定款項的成功機會和由執達主任執行令狀時所招致的費用。

     

    覆核

    審裁處在作出判決日期後1個月內,可以其認為充分的理由擱置、推翻、更改或維持其決定。

    審裁處可主動或應任何一方的要求覆核其決定,並會通知法律程序中的其他各方。覆核申請必須於判決日期後1個月內把表格1連同支持誓詞送交存檔。

     

    上訴

    如任何一方認為本審裁處的判決在法律觀點上犯錯,可向上訴法庭提出上訴。不過,與訟人士不能針對案件的事實而提出上訴。

    上訴通知書必須在有關裁定或命令的作出日期後21天內送達訴訟各方。

    詳情可向高等法院書記主任辦事處查詢,地址為香港金鐘道38號高等法院大樓地下
    (電話:2825 4643)。

     

    覆核和上訴的分別

    以下的表可助你決定應申請覆核還是上訴:

    覆核申請

    上訴申請

    • 在土地審裁處登記處辦理申請手續
    • 在高等法院書記主任辦事處辦理申請手續
    • 在土地審裁處進行
    • 在上訴法庭進行
    • 須於裁決作出日期後1個月內向土地審裁處提出
    • 須於土地審裁處作出裁決日期後21 天內提出
    • 通常由審裁法官或審裁處成員進行聆訊
    • 通常會由上訴法庭法官進行聆訊
    • 涉及費用一般相對較少
    • 涉及費用可能相對高昂

     

    表格

    上述所有法定表格均可向本審裁處的詢問處索取。

     

    服務承諾

    • 案件由排期至審訊的輪候時間:
      - 收回管有權案件:60天
      - 建築物管理案件:100天
      - 補償案件:100天
      - 上訴案件:100天
    • 在收到市民的來信後,司法機構會盡量立即回覆。不管怎樣,我們會在10天內先作出臨時答覆,並在30天內作出詳盡回覆。
    • 歡迎市民來信提出意見和建議,使本審裁處的服務更臻完善,來信請寄香港金鐘道38號高等法院司法機構政務長收。

    如何聯絡我們?

    登記處及會計部的辦公時間

    星期一至星期五 上午九時至下午一時
      下午二時至下午五時
    星期六 上午九時至中午十二時
    • 當發出八號風球或黑色暴雨警告時,土地審裁處會將聆訊押後,登記處及會計部將暫停辦公。
    • 若該等訊號於上午六時前取消,本審裁處將恢復聆訊,登記處及會計部亦會照常辦公。
    • 若該等訊號於上午六時至十時取消,本審裁處、登記處及會計部將於下午二時恢復聆訊及辦公。若訊號於上午十時以後取消,本審裁處、登記處及會計部將全日休庭及停止辦公。
    • 若與你有關的案件因風暴或黑色暴雨而受到影響,請留意電台及電視台關於本審裁處恢復辦公的時間的報導,或撥打熱線電話查詢(電話:2771 3034)。

     

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